Les caisses de pension recherchent des revenus stables et prévisibles, mais les classes d'actifs classiques n'offrent pratiquement plus aucun rendement. Les hypothèques constituent ici une alternative intéressante, avec des taux d'intérêt attractifs et une faible volatilité. Néanmoins, leur part dans les portefeuilles reste négligeable. Pourquoi en est-il ainsi et comment les logiciels hypothécaires modernes facilitent-ils l'accès à ce marché ?
Les caisses de pension sont sous pression. Les engagements augmentent, l'espérance de vie s'allonge, les marchés restent volatils. Dans le même temps, les taux d'intérêt sont bas, même s'ils ont légèrement remonté entre-temps. De nombreuses formes d'investissement traditionnelles n'offrent pratiquement plus de revenus prévisibles. Conséquence : les institutions de prévoyance doivent faire preuve de plus de créativité, sans pour autant perdre de vue la sécurité.
Les hypothèques immobilières reviennent sur le devant de la scène
Dans ce contexte, les hypothèques immobilières font leur grand retour. Elles combinent des rendements stables et une faible volatilité, et offrent un rapport risque/rendement attractif, tout à fait honorable dans le contexte actuel du marché. Aujourd'hui, en Suisse, une hypothèque à taux fixe sur cinq ans rapporte en moyenne environ 1,25 % d'intérêt par an (source : moneyland.ch). En comparaison, les obligations fédérales de même durée rapportent actuellement environ 0,14 % (source : WorldGovernmentBonds). Cela représente un écart de rendement de plus d'un point de pourcentage pour un risque bien couvert par une garantie hypothécaire et une solide évaluation de la solvabilité.
Autre avantage : les hypothèques ne sont que peu corrélées aux autres classes d'actifs et ont donc un effet stabilisateur sur le portefeuille, en particulier dans les phases de volatilité des marchés.
Malgré leur potentiel, la part des hypothèques reste marginale
Selon l'étude Swisscanto Pensionskassenstudie 2025, la part moyenne des placements hypothécaires dans les caisses de pension suisses n'est que de 2,2 %. L'étude actuelle du VZ VermögensZentrum le confirme également : la part reste faible, alors que la réglementation autorise jusqu'à 50 %, selon la structure et le règlement de placement. La marge de manœuvre est donc énorme, en particulier pour les institutions ayant un horizon de placement à long terme et qui ont besoin de revenus réguliers et facilement prévisibles.
Pourquoi les investissements restent-ils malgré tout si rares ?
La constitution d'un portefeuille hypothécaire propre est une tâche fastidieuse. De nombreuses caisses de pension sont rebutées par la complexité administrative que cela implique. L'examen des crédits, la gestion des dossiers, la gestion des risques, le reporting et les exigences réglementaires requièrent non seulement un certain savoir-faire, mais aussi du temps et du personnel. Les institutions de petite et moyenne taille, en particulier, ne disposent souvent pas des ressources nécessaires pour gérer un tel portefeuille de manière professionnelle. À cela s'ajoute le fait que, dans de nombreux endroits, les processus sont encore basés sur le papier ou caractérisés par des ruptures de médias. Cela augmente non seulement la charge de travail, mais aussi le risque d'erreurs. Évolutivité ? Pratiquement inexistante. L'entrée sur le marché reste donc souvent une action ponctuelle plutôt qu'une partie intégrante d'une stratégie à long terme.
Les solutions numériques réduisent les obstacles à l'entrée
Un logiciel moderne de gestion des prêts hypothécaires simplifie les processus, automatise les vérifications, rassemble les données pour une évaluation globale du crédit grâce à un haut niveau d'intégration des données et jette les bases d'une gestion efficace du portefeuille. Cela permet de gérer les prêts hypothécaires de manière efficace et conforme à la loi, même avec des équipes internes réduites.
Une approche numérique réduit non seulement les tâches manuelles, mais crée également la transparence nécessaire. Les décisions de crédit sont basées sur des données consolidées, les rapports peuvent être générés en un clic et les profils de risque peuvent être surveillés de manière systématique. Cela permet d'identifier les risques à un stade précoce et de les gérer activement. Dans un contexte de baisse des marges, cela constitue un avantage concurrentiel.
La durabilité incluse
Les hypothèques ne sont pas seulement intéressantes sur le plan économique. Elles présentent également des avantages en matière d'ESG. Les investissements dans le logement stimulent l'économie réelle, créent des avantages sociaux et sont souvent associés à des émissions de CO₂ plus faibles que d'autres formes d'investissement dans l'immobilier.
Les solutions numériques permettent également d'intégrer activement les critères ESG : l'efficacité énergétique, le type de construction ou les données relatives à l'emplacement peuvent être évalués de manière systématique et pris en compte dans les rapports. La durabilité devient ainsi mesurable et constitue un véritable outil de gestion.
Une approche stratégique plutôt que des solutions au cas par cas
Les hypothèques ne doivent pas être considérées comme une opportunité ponctuelle, mais comme une partie intégrante de la stratégie d'investissement. L'horizon d'investissement à long terme du deuxième pilier correspond parfaitement au caractère de cette forme de financement. Ceux qui posent aujourd'hui les bases numériques en tirent non seulement des avantages opérationnels, mais s'assurent également un accès durable à cette classe d'actifs.
En effet, dans un contexte de pression réglementaire croissante et de marges en baisse, l'efficacité est déterminante. La numérisation n'est pas seulement un facteur de coût, mais aussi un levier stratégique, y compris pour les petites caisses de pension qui souhaitent explorer de nouvelles voies.
Le moment est venu
Les conditions sont réunies. Les technologies sont matures, le cadre réglementaire est clair. Il ne manque plus que la volonté de passer à l'action. Les caisses de pension qui franchissent le pas s'assurent non seulement un avantage en termes de rendement, mais aussi une plus grande liberté d'action et une flexibilité stratégique accrue.
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